Überblick

Ihre Möglichkeiten

Ein unbebautes Grundstück lässt sich behalten, teilen, verpachten, verkaufen, bebauen oder zurückwidmen. Jede dieser Möglichkeiten hat Folgen für die Abgabe, für das Eigentum und für den Aufwand. Hier stehen sie nebeneinander.

Ohne Empfehlung. Wir sagen nicht, was für Sie das Richtige ist – das hängt von Dingen ab, die wir nicht kennen und nicht kennen müssen. Diese Seite ist für alle gleich und bezieht sich auf kein bestimmtes Grundstück.

Zuerst: Worum geht es bei Ihrer Fläche?

Die Möglichkeiten unterscheiden sich danach, wie das Grundstück gewidmet und ob es bereits bebaut ist.

Unbebautes Bauland – Eine gewidmete, aber noch nicht bebaute Baulandfläche. Für sie fällt der Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag an – es sei denn, die Widmung ist nach § 29 ROG befristet.
Bebaute Grundstücke – Ein Grundstück mit Haus und Hausgarten. Es ist als Einheit nicht abgabepflichtig. Bleibt daneben eine selbständig bebaubare Fläche, gilt diese als eigenes unverbautes Baulandgrundstück (§ 5 Z 6 ROG).
Grünland – Keine Baulandwidmung, daher keine Abgabe – dafür ist eine Bebauung nur in engen Ausnahmen erlaubt. Preisangaben machen wir hier keine: Eine gemeindescharfe Statistik für landwirtschaftliche Flächen gibt es nicht.

Welche Widmung Ihr Grundstück hat, wie hoch die Abgabe wäre und ob die Widmung befristet ist, zeigt der Bauland-Check – kostenlos und ohne Anmeldung.

Unbebautes Bauland

Eine gewidmete, aber noch nicht bebaute Baulandfläche. Für sie fällt der Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag an – es sei denn, die Widmung ist nach § 29 ROG befristet.

Behalten

Alles bleibt, wie es ist.

Abgabe: läuft weiter, solange das Grundstück unbebaut bleibt
Geld: keine Einnahmen, laufende Kosten durch die Abgabe
Eigentum: bleibt vollständig
Aufwand: keiner

Ob der Wert weiter steigt, ist offen. Ist die Baulandwidmung nach § 29 ROG befristet, gilt das nur bis zum Fristende: Ohne Baubeginn fällt die Fläche automatisch auf die Folgewidmung zurück – meist Grünland, ohne Entschädigung. Für befristetes Bauland fällt dafür keine Abgabe an. Die Gemeinde kann Bauland bei einer Änderung des Flächenwidmungsplans auch rückwidmen. Eine Entschädigung gibt es nur in engen Grenzen (§ 49 ROG); in der Praxis kommt das selten vor.

Teilen und einen Teil verkaufen

Ein Teil wird verkauft, der Rest bleibt in der Familie.

Abgabe: läuft für den behaltenen Teil weiter, entfällt für den verkauften ab Übergabe
Geld: einmaliger Erlös für die Teilfläche
Eigentum: bleibt für den nicht verkauften Teil
Aufwand: Vermessung und Teilungsplan, Bauplatzerklärung, Verkauf – meist mehrere Monate
Zu klären mit: Vermessung (Ingenieurkonsulent), Gemeinde (Bauplatz, Zufahrt), Notar

Ob sich eine Fläche teilen lässt, hängt davon ab, wie groß die entstehenden Bauplätze wären und was die Gemeinde zulässt. Als Anhaltspunkt gelten rund 600 m² je Bauplatz. Eine Befristung gilt für beide Teile gleichermaßen weiter.

Baurecht vergeben

Jemand anderer darf auf Ihrem Grund bauen und zahlt dafür einen laufenden Bauzins. Das Grundstück bleibt Ihres.

Abgabe: trägt der Baurechtsberechtigte (§ 77b Abs 3 ROG)
Geld: laufender Bauzins über die gesamte Laufzeit
Eigentum: bleibt; nach Ablauf des Baurechts (oft 50–99 Jahre) fällt das Grundstück samt Gebäude zurück
Aufwand: Baurechtsvertrag, Suche nach einem passenden Baurechtsnehmer
Zu klären mit: Notar oder Anwalt, Steuerberatung

Der Bauzins ist frei verhandelbar. Als verbreitete Größenordnung gelten 2 bis 4 % des Grundwerts pro Jahr – das ist keine Marktauskunft. Bei befristetem Bauland muss auch der Baurechtsnehmer vor dem Fristende zu bauen beginnen.

Verkaufen

Das Grundstück wird zur Gänze verkauft.

Abgabe: entfällt ab Übergabe
Geld: einmaliger Erlös
Eigentum: geht auf den Käufer über
Aufwand: Angebote einholen und vergleichen, Kaufvertrag, Übergabe – typischerweise sechs bis zwölf Monate
Zu klären mit: mehrere Angebote vergleichen (Bauträger, Makler), Notar, Steuerberatung

Eine Befristung geht auf den Käufer über. Je kürzer die Restlaufzeit, desto eher kommen nur Käufer infrage, die rasch bauen können. Liegt das Grundstück in einer Gefahrenzone, müssen Sie das offenlegen; es schlägt sich im Preis nieder. Beim Verkauf fällt in der Regel Immobilienertragsteuer an. Ihre Höhe hängt unter anderem davon ab, wann das Grundstück erworben wurde und ob es umgewidmet wurde. Für den eigenen Hauptwohnsitz kann eine Befreiung gelten (für Grund und Boden bis 1.000 m²) – bitte steuerlich beraten lassen. Wird ein Makler beauftragt, ist eine Provision von bis zu 3 % zuzüglich USt. üblich.

Selbst bebauen

Sie bauen selbst – für sich, für die Familie oder zur Vermietung.

Abgabe: entfällt ab Baubeginn; sie fällt nur für die vollen Monate davor an
Geld: hohe Investition; Einnahmen nur bei Vermietung oder Verkauf von Einheiten
Eigentum: bleibt
Aufwand: Planung, Baubewilligung, Finanzierung, Bauzeit – mehrere Jahre
Zu klären mit: Architekt oder Baumeister, Gemeinde (Bebauungsplan), Bank

Bei befristetem Bauland sichert ein Baubeginn vor dem Fristende die Widmung dauerhaft – der Zeitplan für Planung und Bewilligung ist dann eng. In einer Roten Zone des Gefahrenzonenplans wird eine Baubewilligung in aller Regel versagt. Das ist vorab mit der Gemeinde zu klären.

Rückwidmung in Grünland

Sie beantragen, dass das Grundstück wieder Grünland wird – ohne Entschädigung.

Abgabe: entfällt ab dem schriftlichen Antrag
Geld: keine Abgabe mehr, aber deutlicher Wertverlust
Eigentum: bleibt, jedoch als Grünland
Aufwand: schriftlicher Antrag bei der Gemeinde
Zu klären mit: Gemeinde

Grünland ist in der Regel nur einen Bruchteil von Bauland wert. Dieser Schritt ist kaum umkehrbar, eine spätere neuerliche Baulandwidmung ungewiss. Bei befristetem Bauland tritt dieselbe Folge ohne Antrag ein, sobald die Frist ohne Baubeginn abläuft. Darf wegen einer Roten Zone ohnehin nicht gebaut werden, beendet der Antrag zumindest die laufende Abgabe.

Bebaute Grundstücke

Ein Grundstück mit Haus und Hausgarten. Es ist als Einheit nicht abgabepflichtig. Bleibt daneben eine selbständig bebaubare Fläche, gilt diese als eigenes unverbautes Baulandgrundstück (§ 5 Z 6 ROG).

Behalten

Haus und Grund bleiben, wie sie sind.

Abgabe: keine für Haus und Hausgarten; für einen selbständig bebaubaren freien Teil kann sie anfallen
Geld: keine Einnahmen
Eigentum: bleibt vollständig
Aufwand: keiner
Zu klären mit: Gemeinde: ob ein freier Teil als eigener Bauplatz gilt

Haus und Hausgarten bilden eine Einheit und sind nicht abgabepflichtig. Bleibt daneben eine selbständig bebaubare Fläche, gilt diese als eigenes unverbautes Baulandgrundstück (§ 5 Z 6 ROG). Ob das zutrifft, entscheidet die Gemeinde.

Bauplatz abteilen und verkaufen

Ein freier Teil wird als eigener Bauplatz abgeteilt und verkauft. Haus und Garten bleiben.

Abgabe: entfällt für den verkauften Teil
Geld: einmaliger Erlös für den Bauplatz
Eigentum: bleibt für Haus und Garten
Aufwand: Vermessung und Teilungsplan, Bauplatzerklärung, Verkauf – meist mehrere Monate
Zu klären mit: Vermessung (Ingenieurkonsulent), Gemeinde (Bauplatz, Zufahrt, Abstände zum Haus), Notar

Der neue Nachbar baut in Sichtweite. Lage des Bauplatzes, Zufahrt und Abstände entscheiden, wie gut das zusammenpasst. Beim Verkauf fällt in der Regel Immobilienertragsteuer an. Ihre Höhe hängt unter anderem davon ab, wann das Grundstück erworben wurde und ob es umgewidmet wurde. Für den eigenen Hauptwohnsitz kann eine Befreiung gelten (für Grund und Boden bis 1.000 m²) – bitte steuerlich beraten lassen.

Baurecht auf dem freien Teil

Jemand anderer baut auf dem freien Teil und zahlt einen laufenden Bauzins. Der Grund bleibt Ihrer.

Abgabe: trägt der Baurechtsberechtigte (§ 77b Abs 3 ROG)
Geld: laufender Bauzins
Eigentum: bleibt; nach Ablauf des Baurechts fällt der Grund samt Gebäude zurück
Aufwand: Vermessung, Baurechtsvertrag, Suche nach einem Baurechtsnehmer
Zu klären mit: Notar oder Anwalt, Gemeinde, Steuerberatung

Als verbreitete Größenordnung für den Bauzins gelten 2 bis 4 % des Grundwerts pro Jahr – das ist keine Marktauskunft.

Zubau oder zweites Gebäude

Sie nutzen das Grundstück dichter – durch Zubau, Aufstockung oder ein weiteres Haus.

Abgabe: entfällt mit Baubeginn auf dem freien Teil
Geld: Investition; Einnahmen bei Vermietung oder Verkauf von Einheiten, oder Wohnraum für die Familie
Eigentum: bleibt
Aufwand: Planung, Baubewilligung, Finanzierung – ein bis zwei Jahre bis zum Baubeginn
Zu klären mit: Architekt oder Baumeister, Gemeinde (Bebauungsplan), Bank

Wie viel zusätzlich möglich ist, bestimmt der Bebauungsplan der Gemeinde.

Verkauf an einen Bauträger

Ein Bauträger kauft Haus und Grund, reißt ab und baut neu – oft mehrere Wohnungen.

Abgabe: entfällt ab Übergabe
Geld: einmaliger Erlös, der sich am Bodenwert orientiert; Abbruchkosten werden abgezogen, ein älteres Haus zählt dann wenig
Eigentum: geht auf den Bauträger über
Aufwand: Angebote einholen und vergleichen, Kaufvertrag – typischerweise sechs bis zwölf Monate
Zu klären mit: mehrere Bauträger-Angebote vergleichen, Notar, Steuerberatung

Diese Möglichkeit kommt vor allem bei größeren Grundstücken in dichter bebauter Umgebung in Betracht. Varianten: Grundstück gegen eine oder mehrere Wohnungen im neuen Projekt, oder Verkauf mit Wohnrecht auf Lebenszeit. Beim Verkauf fällt in der Regel Immobilienertragsteuer an. Ihre Höhe hängt unter anderem davon ab, wann das Grundstück erworben wurde und ob es umgewidmet wurde. Für den eigenen Hauptwohnsitz kann eine Befreiung gelten (für Grund und Boden bis 1.000 m²) – bitte steuerlich beraten lassen.

Haus und Grund verkaufen

Das bebaute Grundstück wird als Ganzes verkauft, etwa an eine Familie.

Abgabe: entfällt ab Übergabe
Geld: einmaliger Erlös aus Bodenwert und Wert des Hauses
Eigentum: geht auf den Käufer über
Aufwand: Bewertung, Vermarktung, Kaufvertrag – typischerweise sechs bis zwölf Monate
Zu klären mit: Makler oder Sachverständige für die Bewertung des Hauses, Notar, Steuerberatung

Beim Verkauf fällt in der Regel Immobilienertragsteuer an. Ihre Höhe hängt unter anderem davon ab, wann das Grundstück erworben wurde und ob es umgewidmet wurde. Für den eigenen Hauptwohnsitz kann eine Befreiung gelten (für Grund und Boden bis 1.000 m²) – bitte steuerlich beraten lassen. Wird ein Makler beauftragt, ist eine Provision von bis zu 3 % zuzüglich USt. üblich.

Grünland

Keine Baulandwidmung, daher keine Abgabe – dafür ist eine Bebauung nur in engen Ausnahmen erlaubt. Preisangaben machen wir hier keine: Eine gemeindescharfe Statistik für landwirtschaftliche Flächen gibt es nicht.

Behalten

Die Fläche bleibt Grünland und wird weiter wie bisher genutzt.

Abgabe: keine – der Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag gilt nur für Bauland
Geld: keine Einnahmen, keine laufenden Kosten durch die Abgabe
Eigentum: bleibt vollständig
Aufwand: keiner

Grundsteuer und allfällige andere Beiträge bleiben davon unberührt.

Lücke schließen und bauen

Ist die Fläche im Flächenwidmungsplan als Lücke im Grünland gekennzeichnet, ist dort ein Wohnbau zulässig.

Abgabe: keine
Geld: Investition in den Bau; die Kennzeichnung macht die Fläche deutlich wertvoller als reines Grünland
Eigentum: bleibt
Aufwand: Bauplatzerklärung und Baubewilligung bei der Gemeinde, Planung, Bau
Zu klären mit: Gemeinde (Bauplatzerklärung), Architekt oder Baumeister

Zulässig sind höchstens 300 m² Geschoßfläche, bei einem Mehr-Generationen-Wohnhaus 375 m² (§ 40 Abs 4 ROG). Ob eine Fläche so gekennzeichnet ist, steht im Flächenwidmungsplan der Gemeinde.

Verpachten

Ein Landwirt aus der Umgebung bewirtschaftet die Fläche und zahlt Pacht.

Abgabe: keine
Geld: laufende Pacht; die Höhe hängt von Bodengüte, Lage und Nachfrage ab
Eigentum: bleibt vollständig
Aufwand: Pachtvertrag, am besten schriftlich und befristet
Zu klären mit: Landwirtschaftskammer, Nachbarbetriebe

Ein befristeter Pachtvertrag hält alle Möglichkeiten offen, falls sich die Widmung später ändert.

Als Grünland verkaufen

Verkauf an einen Landwirt oder Nachbarn – zum Grünlandpreis.

Abgabe: keine
Geld: einmaliger Erlös auf Grünland-Niveau, also ein Bruchteil von Baulandpreisen
Eigentum: geht auf den Käufer über
Aufwand: Kaufvertrag; bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen ist meist eine Genehmigung nach dem Grundverkehrsgesetz nötig
Zu klären mit: Notar, Grundverkehrsbehörde, Steuerberatung

Wird die Fläche später umgewidmet, kann für den früheren Eigentümer Immobilienertragsteuer in Höhe von 18 % des Verkaufspreises anfallen (Umwidmung ab 1988) – bitte steuerlich beraten lassen.

Umwidmung anregen

Sie regen bei der Gemeinde an, die Fläche als Bauland auszuweisen.

Abgabe: keine, solange die Fläche Grünland ist – nach einer Umwidmung fällt sie an
Geld: keine Einnahmen; bei einer Umwidmung steigt der Wert deutlich
Eigentum: bleibt
Aufwand: Gespräche mit der Gemeinde, Verfahren dauert in der Regel mehrere Jahre
Zu klären mit: Gemeinde (Räumliches Entwicklungskonzept, Bedarf), ggf. Ortsplaner

Es gibt keinen Rechtsanspruch auf eine Umwidmung – sie liegt im Planungsermessen der Gemeinde. Für manche Flächen ist sie von vornherein ausgeschlossen, etwa für Wald, Überflutungsflächen und Rote Zonen (§ 28 Abs 3 ROG). Neu gewidmetes Bauland ist auf zehn Jahre befristet und meist mit einer Bebauungsvereinbarung verbunden.

Einzelbewilligung für bestehende Bauten

Für vorhandene Gebäude im Grünland kann die Gemeinde eine Ausnahme vom Flächenwidmungsplan bewilligen.

Abgabe: keine
Geld: keine direkten Einnahmen; eine geänderte Nutzung kann den Wert erhöhen
Eigentum: bleibt
Aufwand: Ansuchen bei der Gemeindevertretung; die Voraussetzungen sind vom Antragsteller nachzuweisen
Zu klären mit: Gemeinde, Planer

Möglich ist etwa eine Änderung des Verwendungszwecks bestehender Bauten mit höchstens 300 m² Geschoßfläche (375 m² bei Mehr-Generationen-Häusern) (§ 46 Abs 3 ROG). Auch das liegt im Ermessen der Gemeinde.

Was hier nicht steht

Was Ihr Grundstück wert ist. Eine Preisspanne aus der Statistik Ihrer Gemeinde finden Sie im Bauland-Check. Was ein bestimmtes Grundstück tatsächlich erzielt, hängt von Lage, Zuschnitt, Zufahrt, Aussicht und Bebauungsplan ab – das schätzen Immobiliensachverständige, nicht wir.

Welche Möglichkeit die beste ist. Das entscheidet, wer das Grundstück kennt und weiß, was er damit vorhat. Wir stellen die Folgen nebeneinander, mehr nicht.

Was Ihre Gemeinde erlaubt. Bebauungsplan, Bauplatzgröße, Abstände und Zufahrt regelt die Gemeinde. Vor jeder Entscheidung lohnt ein Gespräch beim Bauamt – es kostet nichts.

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