Grünland: Was ist möglich – und was nicht?

Die wichtigste Nachricht zuerst

Auf eine Umwidmung gibt es keinen Rechtsanspruch. Ob eine Fläche Bauland wird, entscheidet die Gemeindevertretung im Rahmen ihres Planungsermessens. Auch wenn alles dafür spricht, muss die Gemeinde kein Verfahren einleiten. Wer Ihnen etwas anderes verspricht, verkauft Ihnen etwas.

Was von vornherein ausgeschlossen ist

§ 28 Abs 3 ROG verbietet es, bestimmte Flächen als Bauland auszuweisen. Vier dieser Gründe prüfen wir im Check automatisch:

• Wald. Waldflächen im Sinn des Forstgesetzes dürfen nicht Bauland werden. Dieses Verbot ist das strengste: Anders als die übrigen lässt es sich nicht über eine Kennzeichnung als Aufschließungsgebiet umgehen (§ 37 Abs 1).
• Hochwasser. Die Überflutungsflächen HQ30, HQ100 und HQ300 der Bundeswasserbauverwaltung.
• Wildbach, Lawine, Steinschlag und Rutschung. Wir fragen den Gefahrenzonenplan der Wildbach- und Lawinenverbauung ab. Eine Rote Zone bedeutet, dass eine ständige Besiedlung fachlich nicht möglich ist; in einer Gelben Zone darf meist gebaut werden, aber nur mit Auflagen. Solche Pläne gibt es allerdings nicht überall – wo keiner vorliegt, sagen wir das ausdrücklich, statt eine Entwarnung zu geben.
• Ungünstige natürliche Gegebenheiten, etwa eine sehr steile Hanglage.

Dazu kommen fehlende Erschließung sowie Umweltbelastungen. Flächen sollen außerdem in angemessener Entfernung zu Infrastruktur und öffentlichem Verkehr liegen (§ 28 Abs 4).

Der Bedarf entscheidet mit

Eine Gemeinde darf nur so viel Bauland ausweisen, wie sie in einem Planungszeitraum von zehn Jahren voraussichtlich braucht, und muss das in einer Flächenbilanz begründen (§ 29 Abs 1 ROG). Im Land Salzburg liegen derzeit rund 1.070 ha Wohnbauland gewidmet, aber unbebaut. Wo eine Gemeinde noch große Reserven hat, ist neues Bauland kaum zu begründen.

Lücken im Grünland: die wichtigste Ausnahme

Im Grünland können kleinräumige Flächen zwischen mindestens drei nicht landwirtschaftlichen Bauten als Lückegekennzeichnet werden (§ 40 ROG). Ist Ihre Fläche so gekennzeichnet, sind Bauplatzerklärung und Baubewilligung zulässig – obwohl die Fläche kein Bauland ist:

• ein Mehr-Generationen-Wohnhaus mit höchstens 375 m² Geschoßfläche
• oder ein sonstiger Wohnbau mit höchstens 300 m² Geschoßfläche samt Nebenanlagen

Im ganzen Bundesland gibt es rund 500 solcher Flächen. Der Bauland-Check erkennt sie automatisch aus dem Flächenwidmungsplan – es lohnt sich also, auch ohne Baulandwidmung nachzusehen.

Bestehende Gebäude: die Einzelbewilligung

Steht auf Ihrer Grünlandfläche bereits ein Gebäude, kann die Gemeinde per Bescheid eine Ausnahme vom Flächenwidmungsplan bewilligen (§ 46 ROG). Möglich ist damit etwa eine Änderung des Verwendungszwecks bestehender Bauten mit höchstens 300 m²Geschoßfläche oder eine Neuerrichtung im Zusammenhang mit bestehenden Bauten. Auch das liegt im Planungsermessen, und die Voraussetzungen muss der Antragsteller nachweisen.

So läuft eine Umwidmung ab

1. Räumliches Entwicklungskonzept ansehen. Dort legt die Gemeinde fest, wo das Siedlungsgebiet wachsen soll. Liegt Ihre Fläche außerhalb, ist eine Umwidmung praktisch ausgeschlossen.
2. Bedarf prüfen – siehe oben.
3. Anregung bei der Gemeinde einbringen. Entschieden wird über eine Änderung des Flächenwidmungsplans.
4. Vereinbarung nach § 18 ROG. Meist wird ein Raumordnungsvertrag geschlossen: Bebauung innerhalb einer Frist. In überörtlichen Wohnfunktionsgemeinden ist das ab 2.000 m² zusammenhängender Wohnbaulandfläche verpflichtend – samt Preisvereinbarung für förderbaren Wohnbau.
5. Genehmigung und Befristung. Die Änderung wird aufsichtsbehördlich geprüft. Neues Bauland ist auf zehn Jahre befristet (mehr dazu).

Rechnen Sie mit einem Verfahren von mehreren Jahren.

Was sonst möglich ist

• Verpachten – ein befristeter Pachtvertrag hält Ihnen alle Möglichkeiten offen.
• Als Grünland verkaufen – meist ist dafür eine Genehmigung nach dem Grundverkehrsgesetz nötig.
• Behalten. Grünland verursacht keinen Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag – der gilt nur für unbebautes Bauland.

Wird Ihre Fläche später einmal umgewidmet und verkauft, kann für Sie Immobilienertragsteuer in Höhe von 18 % des Verkaufspreises anfallen (bei Umwidmung ab 1988). Lassen Sie das vor einem Verkauf steuerlich prüfen.

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